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作者 | 申商

上半年，房企的日子不好过。

据中指研究院数据，TOP100房企销售额均值同比下降1.45%至512.1亿元。尽管房企对2020年业绩设定目标相对保守，目标增长率均值仅为10%。但从公布销售目标的28家房地产企业来看，上半年完成率仍然较2019年降低了7.4个百分点。

另据克而瑞数据显示，上半年百强房企销售明显下滑，多数房企销售同比负增长。

“房住不炒，因城施策”的宏观政策基调叠加“疫情黑天鹅”，让地产行业的形势阴晴不定。在这样悲观的大情绪背景下，恒大交出最新的经营业绩：截至6月底，恒大已累计实现合约销售3488.4亿，同比增长23.8%；累计回款3120亿，同比大增66.5%，均创历史同期最高纪录。

关键指标的高增长给恒大投资者以及整体行业以信心，与此同时也引出了一个值得关注的问题——都说房企日子不好过，恒大为什么能高增长？

珠海恒大云锦开盘现场

高增长数字背后

先来看看数据：

销售方面，今年上半年，恒大已累计实现销售额3488.4亿，销售面积3863.2万平方米，分别同比增23.8%及47.5%。

目前恒大已完成销售目标超五成，随着下半年销售旺季的来临，预计恒大将顺利完成6500亿的销售目标，甚至成功冲刺8000亿的内控目标。

在今年上半年的大基调下能完成目标实属不易，恒大的秘诀之一是创新。

今年2月，恒大面对市场的整体冰封，率先全面实施“网上卖房”，为消费者提供网上“看房、选房、购房”一站式服务。在网上卖房帮助下，在线下商业“瘫痪”的2月，恒大以447亿销售额的好成绩拔得头筹，之后的3-6月则分别实现销售620.8亿、652亿、602亿、758亿，在上半年完成全年6500亿销售目标的超五成。

同时，恒大还开启了“全民营销”的新模式：一方面，通过为兼职销售员设置了可观的推荐奖励，充分调动全民积极性；另一方面，对购房者来说，采用“全民营销”的销售模式相当于减少了中间商环节，省下了额外的附加费用。

回款方面，上半年恒大已累计实现销售回款3120亿，同比大幅增长66.5%，为历史同期最高，其中，仅6月即实现销售回款756.9亿，同比增60%。

显然，除了加大销售力度，恒大也在狠抓资金回笼。截至目前，恒大年内回款率已高达90%，属行业领先水平。

销售和回款的双创新高，最直接的作用就是强化了恒大的现金流。截至去年年末，恒大现金余额为2287.7亿，加上此次3120亿的销售回款，共同构成了恒大的财务基石。

今年3月，许家印在业绩发布会上提出全面实施“高增长、控规模、降负债”新战略，在原定6500亿销售目标的基础上，提出2020年要实现8000亿销售的奋斗目标。

这些数字正在实现的路上，而每一步前进都需要恒大的前瞻战略与执行力。

转危为机的底牌是什么？

回顾恒大的发展史不难发现，于逆境中创造机遇是恒大一直以来都在做的事情。

1996年，38岁的许家印在落脚广州两年后，选择结束职业经理人生涯，从零开始创业，恒大由此诞生。

如今看来，许家印选择创业的时机并不算好，1997年席卷整个亚洲的金融危机为经济带来巨大负面影响。但是，基于对市场需求的敏锐洞察，恒大实现了从逆境中突围。

彼时，广州流行大户型，许家印治下的恒大却独辟蹊径，以“小面积、低价格、低成本”的策略打入市场，1997年，恒大开发的第一个楼盘金碧花园在两个小时内被抢购一空，实现销售额8000万，获得了起步阶段极其宝贵的第一桶金。

凭借金碧花园项目，恒大逐渐在广州站稳脚跟，1999年恒大地产从2000多家广州房企中脱颖而出，成为广州地产10强。随后，恒大陆续开发了“金碧”系列精品楼盘，一步步将自己送上了广州房地产最具竞争力10强企业第一名的宝座。

此后几年，恒大将重心放在修炼内功上，从2003年开始，恒大实施了集团化管理模式，采用统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，确立了全精装修交楼的民生地产定位。在广州探索、尝试、积累下的系列经验，为恒大此后打开更大市场，奠定了基础。

2006年，瞄准了时代机遇窗口，恒大开启了快速扩张的步伐。该年，恒大成功引进淡马锡、德意志银行、美银美林等国际战略投资者，开始布局全国业务，从广州迅速拓展到全国20多个主要城市。次年，恒大做出上市决策，并与2009年成功在香港主板上市。两次资本动作助力恒大实现两级跳。

恒大上市庆祝酒会

2013年，许家印在年度工作会议上提出“大智慧、大战略、大发展、大胜利”，制定了“到2020年实现销售额5500亿、土地储备超过3亿平方米、解决就业超过200万人”的奋斗目标。

2016年，恒大宣布9月实现销售额475.2亿元，同比增长超过三倍，累计销售额已达到2805.5亿元，一举超越万科的2629亿元成为全球第一房企，过去十多年来万科稳居中国房地产行业一哥的历史也由此被改写。

就在恒大登顶中国房地产一哥宝座的同时，高速发展了十数年的中国房地产市场已经发出了转型的信号。2016年，房住不炒概念首度提出，敏锐察觉到市场变化的恒大于2017年启动了发展史上的“第六次重大战略决策”：在发展模式上，从“规模型”向“规模+效益型”模式转变；在经营模式上，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

2020年，在房产主业经营稳健，多元化布局取得一定成果的背景下，恒大再次调整发展战略，将“三低一高”转变为“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

及时调整方向的后果很明显，从此次恒大公布的业绩来看，在宏观环境趋紧且有疫情黑天鹅的背景下，恒大这艘如今已经十分庞大的舰船，依然轻巧的避开了“冰山”，实现了高速发展。

结合历史与恒大2020年上半年业绩表现不难发现，能够取得如今成就，恒大靠的不是运气，而是对市场需求和趋势的敏锐洞察、对产品的细致打磨，以及敢为行业先的创新精神。

而无论是对市场的洞察、对产品的打磨以及对创新的坚持，其更底层的根基是恒大管理团队在战略层面的前瞻性以及在落地层面的强执行力。这些核心竞争力，成为了恒大一次次转危为机的底牌。

资本市场已经表达了对恒大抗风险能力的认可，自3月末以来，恒大股价累计涨幅接近100%，成为走势最强劲的内房股。

恒大近期股价走势，图源雪球

同时，多家国际投行也表达了对恒大的看好：近期，野村证券表示，鉴于恒大强劲的现金回笼和宽松的信贷市场，并不担心其流动性；银河联昌证券和建银国际则重申买入评级。

恒大则用亮眼的业绩回应了外界的期待。不过，需要正视的现实是，在这个特殊的时期，恒大所在的房地产市场挑战依然存在，可以预见，下半年hard模式仍将持续。对于恒大而言，持续保持领先，将是一场持久战。